对于房龄超过30年的老房子，贷款申请面临银行审批严、额度低、利率高等现实问题。本文从抵押贷款、担保贷款、公积金贷款等5种可行方案展开，详细分析各类贷款的操作难点、利率差异及风险提示，并提供产权确认、征信维护等避坑指南，帮助房主在资产处置与理财规划中找到最优解。 很多银行把30年房龄当作分水岭，像工商银行、建设银行这些大行，基本不接受超过30年房龄的抵押贷款申请。有次我帮客户咨询时，某支行经理直接说："这房子跟我岁数差不多大了，抵押风险太高"。 背后的逻辑其实很现实：老房子评估价往往只有市场价的57折，而且随着房龄增加，房子作为抵押物的价值还在持续缩水。更麻烦的是，银行系统里对房龄+贷款期限有硬性规定，比如要求两者相加不超过50年，这意味着30年的老房子最多只能贷20年，月供压力直接翻倍。

方案1：抵押贷款 优先选择城商行、农商行等中小银行，比如杭州联合银行、成都农商行等，他们对老房子接受度相对较高。需要准备完整的产权证明和房屋安全鉴定报告，最好能提供其他增信措施，比如绑定存款账户或购买理财。 方案2：担保贷款 如果房子本身条件不够，可以找担保公司或资质好的亲友担保。某客户用1992年的老房子，通过担保公司增信，最终在渤海银行贷到评估价60%的额度，不过担保费要收贷款金额的2%3%。 方案3：公积金贷款 北上广深等23个城市试点"以旧换新"政策，允许用老房子申请公积金贷款买新房。比如深圳规定，房龄超30年但属唯一住房的，最高可贷公积金余额的10倍，不过这个政策明年可能调整。 上周刚有个案例：客户拿着1988年的房产证去贷款，结果发现土地性质是划拨用地，根本不符合抵押条件。所以首要任务是去不动产登记中心调档，确认产权性质、有无抵押记录。 还款能力评估也别大意，银行会重点看流水是否覆盖月供2倍。建议提前6个月做好流水规划，把微信、支付宝收款都转到银行卡。有个小技巧：如果工资发现金，可以让单位出具收入证明并盖章。

实在走不通银行贷款的话，可以考虑把老房子出租，用租金收益申请信用贷。比如某二线城市60㎡的老房子，月租1500元，在平安银行能申请到月租金18倍的信用贷款，差不多能贷2.7万。

或者走"卖旧买新"的路子，现在不少开发商搞房票置换，老房子评估价基础上再加10%15%的置换补贴。不过要算清楚税费成本，满唯一和普通住宅的税费能差好几万呢。 总之，老房子贷款就像走钢丝，既要抓住政策窗口期，又要做好风险对冲。建议先找专业评估机构出具报告，再带着材料去35家银行比价。记住，千万别轻信"包过"的中介承诺，那些声称能搞定30年以上房龄贷款的，十有八九要收高额服务费。不如踏实做好产权梳理和还款规划，毕竟房子再老也是资产，用好了照样能盘活资金。